Côte d’Ivoire : les enseignements d’une enquête sur le logement abordable à Abidjan

En Côte d’Ivoire, l’accès au logement demeure une préoccupation majeure pour les populations ainsi que pour les pouvoirs publics. Le déficit de logements est estimé à plus de 500 000 dont l’essentiel à Abidjan, et ce déficit croît d’environ 10% chaque année.

Dans ce contexte, le Centre for Affordable Housing Finance in Africa a récemment mené une enquête à Abidjan, afin de comprendre comment se fait l’accès au logement pour les ménages à bas revenus et les contraintes auxquelles ils sont confrontés tout au long du processus. L’enquête a couvert une population de base de 909 635 ménages, soit environ 89% de l’ensemble des ménages du District d’Abidjan et 22% de l’ensemble des ménages du pays. Les revenus des ménages enquêtés sont dans plus de 9 cas sur 10 (94%) inférieurs à 300 000 FCFA (environ 516 US dollars).

Peu de ménages à bas revenus investissent dans le logement

En matière d’accès au logement, l’enquête montre que les ménages à bas revenus sont majoritairement locataires (69%). Parmi les locataires, la majorité (67%) ont exprimé le souhait d’avoir leur propre logement. L’analyse du profil des propriétaires montre cependant que dans près de 7 cas sur 10, l’accès à la propriété se fait à la suite d’un héritage ou d’une donation : seuls 30% des propriétaires enquêtés ont déclaré avoir acquis leur logement à la suite d’un investissement.

Seuls 30% des propriétaires enquêtés ont déclaré avoir acquis leur logement à la suite d’un investissement.

Les investissements réalisés se font autant via l’achat que via la construction de logements, même si on observe quelques disparités selon le lieu géographique. Concernant les achats de logements, près des trois quarts sont des logements neufs, contre 25% pour les logements anciens. Par ailleurs, 85% des achats se font auprès des promoteurs immobiliers, contre 15% auprès des particuliers; et les achats de logements se font en général au comptant.

Concernant la construction des logements, l’autopromotion est la règle : 83% des propriétaires ayant construit leur logement ont recruté eux-mêmes les ouvriers pour la construction, et 14% ont fait eux-mêmes tout ou partie des travaux de construction (auto-construction). Seuls 3% ont confié les travaux à un promoteur immobilier.

Ceux qui investissent le font essentiellement sur fonds propres

Seuls 4% des ménages ayant acheté ou construit leur logement ont déclaré avoir bénéficié des financements bancaires. Dans la plupart des cas (88%), les fonds ou épargnes personnels sont la principale, voire l’unique source de financement. Les autres sources de financement, quoique largement moins populaires, incluent les emprunts informels et les dons des proches vivant à l’étranger.

Dans la plupart des cas (88%), les fonds ou épargnes personnels sont la principale, voire l’unique source de financement.

L’état ivoirien a pourtant mis en place un ensemble de mécanismes pour faciliter l’accès des ménages à bas revenus aux financements pour le logement. Le Compte de Mobilisation pour l'Habitat (CDMH), créé en 1987 et réaménagé en 2013, a par exemple pour but de faciliter l’accès des ménages à bas revenus au crédit immobilier auprès banques et des établissements financiers, en plus de bénéficier des taux d’intérêt avantageux. Le revenu mensuel net des ménages bénéficiaires doit être inférieur à 800 000 FCFA (1376 US dollars). Sur la vingtaine de banques que compte le pays, au moins huit offrent les crédits CDMH.

À l’évidence, ces mesures sont insuffisantes. Car, malgré tout, les crédits immobiliers ne sont qu’une source marginale du financement du logement chez les ménages à bas revenus.

Quelques pistes pour soutenir l’investissement dans le logement

Vu l’importance que revêt l’accès à la propriété pour les ménages à bas revenus, il apparaît important de développer davantage de mesures pouvant les aider à investir dans le logement. L’analyse des données de l’enquête suggère qu’il faudrait, entre autres:

• Développer des produits de financement du logement adaptés pour les ménages travaillant dans le secteur informel. Ces ménages sont majoritaires parmi les ménages à bas revenus et sont d’office inéligibles aux crédits immobiliers actuellement offerts, vu que quasiment toutes les banques posent comme condition d’accès à ces crédits que les demandeurs doivent être salariés.
• Simplifier les procédures de sécurisation des terrains et d’obtention du permis de construire. La majorité des propriétaires de terrain n’ont que des titres provisoires pour leur terrain ou aucun titre du tout, et la majorité de ceux qui construisent le font sans permis de construire. Cette situation les rend également d’office inéligibles pour les crédits immobiliers offerts par les banques de la place, car le titre de propriété définitif du terrain et le permis de construire figurent habituellement parmi les documents à fournir lors de la demande.
• Renforcer les capacités des acteurs du promoteurs et constructeurs immobiliers à mieux répondre aux besoins des ménages à bas revenus et ce, à des prix abordables. Car, au-delà de la question du financement, les ménages souhaitant acheter un logement ont évoqué la difficulté de trouver des maisons adaptées à leur besoins et le coût élevé des logements disponibles sur le marché. Et les ménages souhaitant construire ont évoqué la difficulté de trouver des ouvriers qualifiés pour mener à bien les travaux de construction.
• Renforcer les capacités des aménageurs fonciers professionnels à offrir une gamme diversifiée de terrains viabilisés et sécurisés à des prix abordables. Les défaillances dans ce domaine ont conduit plusieurs ménages à se tourner vers les lots non viabilisés, non sécurisés et parfois non-conformes aux plans d’urbanisme en vigueur.
• Trouver les mesures efficaces pour améliorer la qualité et faire baisser le coût des matériaux de construction sur le marché. La difficulté de trouver des matériaux de bonne qualité et le coût élevé de ces matériaux ont en effet été aussi cité parmi les problèmes rencontrés durant le processus de construction des logement.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire la publication du CAHF "Chroniques d'investissements dans le logement en Côte d'Ivoire".